청약 대신 공매로 내 집 마련하기 — 제도·절차·가격까지
최종 업데이트 2026-10-15
청약과 공매, 출발점부터 다르다
청약(주택청약 — 새로 짓는 아파트에 당첨될 자격을 얻으려고 조건을 갖춰 신청하는 제도)은 건설사로부터 새 집을 분양받는 방식이다. 반면 공매(公賣 — 세금 체납이나 공공기관의 처분 필요에 의해 한국자산관리공사가 강제로 매각하는 절차)는 이미 누군가의 소유였던 부동산을 경쟁 입찰로 사는 방식이다. 서점에서 새 책을 정가에 사는 것과, 헌책방 경매에서 낙찰받는 것만큼 성격이 다르다.
공매는 흔히 경매(법원 경매 — 민사 채무를 갚지 못한 부동산을 법원이 강제 매각하는 절차)와 혼동된다. 공매는 한국자산관리공사(캠코)가 온비드라는 온라인 플랫폼에서 진행하고, 경매는 법원이 지정된 날짜에 진행한다. 직장인이라면 인터넷으로 입찰할 수 있는 공매가 시간·장소 면에서 참여하기 쉽다.
가점제(무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입 기간을 합산해 당첨 우선순위를 매기는 방식)에서 불리한 사람도, 예치금(청약통장에 요구되는 최소 잔액) 요건을 채우지 못한 사람도 공매에는 별도 자격 제한 없이 참여할 수 있다. 단, 그만큼 사전에 직접 확인해야 할 것들이 많다.
공매 입찰은 이렇게 흘러간다
온비드에서 원하는 조건(지역·용도·가격대)으로 물건을 검색한 뒤, 감정평가서(전문 평가사가 산정한 부동산의 추정 시장가치 문서)와 현황조사서를 반드시 읽어야 한다. 공동인증서(구 공인인증서 — 본인 확인용 전자 인증서)를 온비드에 등록하고, 정해진 기간 안에 입찰보증금(최저입찰가의 일정 비율)을 납부한 뒤 전자 입찰서를 제출한다. 개찰 결과 가장 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰자가 되고, 기한 내에 잔금을 납부하면 소유권 이전 절차가 시작된다.
낙찰 후 점유자가 있다면 명도(점유자가 부동산을 비워주는 절차)를 거쳐야 한다. 경매는 인도명령이라는 비교적 신속한 법적 수단이 있지만, 공매는 이에 해당하는 절차를 활용하기 어려운 경우가 있어 협의나 별도 소송이 필요할 수 있다. 입찰 전에 점유 상황과 명도 리스크를 충분히 따져보는 것이 중요하다.
유찰이 많을수록 싸다는 통념, 실제로는?
유찰(流札 — 응찰자가 없어 낙찰이 이루어지지 않는 것)이 반복되면 최저입찰가(입찰에 참여할 수 있는 최소 금액)가 회차마다 일정 비율씩 낮아진다. "유찰이 많이 된 물건일수록 싸다"는 통념이 퍼져 있는 이유다. 그러나 진행 중인 주거용 물건 425건을 분석한 결과, 이 관계는 생각보다 단순하지 않다.
최저가율(최저입찰가 나누기 감정가) 중앙값을 유찰 구간별로 보면, 1-2회 유찰된 물건(60.3%)이 한 번도 유찰되지 않은 물건(57.1%)보다 오히려 비쌌다. 6-9회 구간(55.1%)도 3-5회 구간(52.0%)보다 높았다. 10회 이상이 되어서야 48.2%로 확실히 내려간다.
마치 오랫동안 팔리지 않은 중고차가 가격만 보고 사기엔 망설여지는 것처럼, 유찰이 누적된 물건에는 시장이 외면한 이유가 있을 가능성이 크다. 같은 6-9회 유찰 구간 안에서도 최저가율은 28.3%부터 91.5%까지 퍼져 있다. 유찰 횟수는 가격의 대략적인 방향만 알려줄 뿐이며, "왜 이만큼 유찰됐는가"를 확인하는 것이 먼저다.
물건 유형별 차이도 뚜렷하다. 아파트는 최저가율 중앙값 68.6%로 가장 높고 유찰 중앙값은 0회다. 단독주택은 유찰 중앙값이 12회이고 최저가율이 47.9%까지 내려오지만, 위치·권리관계·실사용 제약 중 하나는 걸려 있을 가능성을 함께 고려해야 한다. 아파트에서 60%는 싼 편이지만, 단독주택에서 60%는 오히려 비싼 편이라는 점도 기억할 필요가 있다.
내 상황에 대입해 보기
가상의 사례로, 무주택 4년차인 C씨가 아파트 청약 가점이 낮아 매번 고배를 마시고 있다고 해보자. 청약 대신 공매를 알아보기 시작한 C씨는 인근 도시의 오피스텔 공매 물건 최저가율 중앙값이 55.1%라는 점을 확인했다. 입찰 전에 감정평가서와 인근 실거래가를 대조하고, 점유 상황을 파악해 명도 가능 여부를 따져볼 것이다.
권리분석(낙찰 후에도 새 소유자가 떠안아야 하는 권리관계를 사전에 파악하는 작업)은 공매에서 가장 중요한 준비 단계다. 낙찰가율이 아무리 낮아도 인수되는 권리가 있으면 실제 부담이 커질 수 있다. 전매제한(일정 기간 동안 취득한 부동산을 다른 사람에게 팔지 못하도록 하는 제한) 여부도 물건마다 다를 수 있으니 해당 공고문에서 반드시 확인하라.
보증금 비율, 체감률, 잔금 납부 기한은 물건과 공고에 따라 달라진다. 이 글에서 제시한 수치는 집계 시점(2026년 8월 15일)의 진행 중 물건 기준이며, 실제 입찰 시에는 해당 공고문이 기준이다. 애매한 권리관계가 있다면 전문가 자문을 받는 것이 안전하다.