공매는 유찰될수록 싸질까 — 진행 중인 주거용 물건 425건을 재봤다
최종 업데이트 2026-08-15
공매를 처음 보는 사람은 대개 유찰 횟수부터 셉니다. "8회나 유찰됐네, 그럼 반값 아래겠구나." 이 계산이 실제로 맞는지, 지금 온비드에 올라와 있는 물건으로 확인해봤습니다.
결론부터 말하면 유찰 횟수와 가격은 생각만큼 깔끔하게 비례하지 않습니다.
어떻게 집계했나
- 표본: 집계 시점에 입찰이 진행 중인 주거용 건물과 오피스텔 425건. 감정가와 최저입찰가가 모두 있는 물건만 담았습니다.
- 지표: 최저가율 = 최저입찰가 ÷ 감정가. 100%면 감정가 그대로, 50%면 감정가의 절반입니다.
- 대푯값: 평균이 아니라 중앙값을 씁니다. 고가 물건 몇 건이 평균을 끌고 가기 때문입니다(전체 평균 55.7%, 중앙값 53.3%).
- 제외: 최저가율이 120%를 넘는 물건 1건은 뺐습니다. 감정가 5억 1,950만 원인데 최저입찰가가 51억 9,500만 원으로 정확히 10배 — 원자료의 자릿수 오류로 판단했습니다.
- 유찰 회차별로 나누면 표본이 1-3건인 칸이 생겨 값이 튀므로 구간으로 묶었습니다.
집계 SQL은 `scripts/analysis-auction-discount.ts`에 그대로 있습니다.
유찰 구간별 최저가율
| 유찰 | 물건 수 | 최저가율 중앙값 | 최저 | 최고 |
|---|---|---|---|---|
| 0회 | 156 | 57.1% | 33.7% | 101.3% |
| 1-2회 | 23 | 60.3% | 48.2% | 75.0% |
| 3-5회 | 83 | 52.0% | 36.7% | 94.7% |
| 6-9회 | 79 | 55.1% | 28.3% | 91.5% |
| 10회 이상 | 84 | 48.2% | 27.7% | 80.9% |
통념이 어긋나는 지점 두 가지
첫째, 1-2회 유찰 물건이 한 번도 유찰되지 않은 물건보다 비쌉니다. 0회는 57.1%인데 1-2회는 60.3%입니다. 유찰이 붙었는데 가격은 오히려 높습니다.
이건 저감이 안 됐다는 뜻이 아니라, 처음부터 감정가 대비 낮게 시작한 물건들이 0회 칸에 많이 들어 있다는 뜻입니다. 공매는 재공고를 하면서 감정가를 다시 매기기도 합니다. 그래서 "0회 유찰"이 곧 "감정가 100%"를 의미하지 않습니다. 실제로 0회 칸의 최저가율은 33.7%부터 101.3%까지 흩어져 있습니다.
둘째, 6-9회 구간이 3-5회보다 비쌉니다. 52.0% → 55.1%로 되레 올라갑니다. 10회를 넘어가야 48.2%로 확실히 내려갑니다.
정리하면, 유찰 횟수는 가격의 대략적인 방향만 알려줄 뿐이고 구간 안의 편차가 구간 사이의 차이보다 큽니다. 6-9회 구간만 봐도 28.3%부터 91.5%까지 있습니다. 같은 "7회 유찰"이라도 어떤 물건은 감정가의 3분의 1이고 어떤 물건은 9할입니다. 유찰 횟수로 물건을 고르는 건 사실상 아무것도 고르지 않는 것과 같습니다.
유형별로 보면 성격이 갈린다
| 유형 | 물건 수 | 최저가율 중앙값 | 유찰 중앙값 |
|---|---|---|---|
| 오피스텔 | 167 | 55.1% | 3회 |
| 도시형생활주택 | 78 | 54.2% | 0회 |
| 다세대주택 | 71 | 52.2% | 3회 |
| 아파트 | 45 | 68.6% | 0회 |
| 연립주택 | 27 | 45.9% | 7회 |
| 단독주택 | 25 | 47.9% | 12회 |
여기서 그림이 선명해집니다.
아파트는 비싸고 안 밀립니다. 최저가율 중앙값 68.6%로 가장 높고, 유찰 중앙값은 0회입니다. 수요가 있으니 저감될 새가 없습니다. 아파트 공매에서 "반값"을 기대하기는 어렵습니다.
단독주택은 반대편에 있습니다. 유찰 중앙값이 12회입니다. 절반 이상의 단독주택 물건이 열두 번 넘게 유찰됐다는 뜻입니다. 가격은 47.9%까지 내려와 있지만, 이 정도로 밀렸다는 건 시장이 그만한 이유로 외면했다는 신호로 읽는 편이 안전합니다. 위치·권리관계·실사용 제약 중 하나는 걸려 있을 가능성이 큽니다.
연립주택도 유찰 7회, 45.9%로 비슷한 성격입니다.
그래서 어떻게 봐야 하나
- 유찰 횟수는 필터가 아니라 질문거리입니다. "왜 이만큼 유찰됐는가"를 확인하기 전에는 싼 게 아닙니다.
- 감정가를 그대로 믿지 마세요. 감정 시점이 오래됐거나 재산정된 경우가 있습니다. 인근 실거래와 대조하는 편이 정확합니다. 내집어디의 공매 상세 페이지에는 같은 법정동 실거래를 함께 보여드립니다.
- 유형별 기준선을 알고 보세요. 아파트에서 60%는 싼 편이고, 단독주택에서 60%는 비싼 편입니다.
권리관계 확인이 먼저라는 점은 변하지 않습니다. 낙찰 후 떠안게 되는 권리가 있으면 최저가율이 아무리 낮아도 손해입니다. 권리분석 기초와 온비드 입찰 절차를 먼저 읽어보시길 권합니다. 공매와 경매의 차이는 여기에 정리해뒀습니다.
이 집계의 한계
- 지금 진행 중인 물건만 담았습니다. 낙찰된 물건이 아니라 팔리지 않고 남아 있는 물건의 분포입니다. 실제 낙찰가는 이 표에 없습니다.
- 그래서 "유찰이 많은 물건이 안 팔린다"는 결론을 이 데이터로 낼 수는 없습니다. 낙찰 결과는 별도 자료가 필요합니다.
- 표본이 시점에 따라 바뀝니다. 집계 기준일은 2026년 8월 15일입니다.
- 유형 분류는 온비드의 물건 카테고리를 그대로 따랐습니다.
지금 입찰 가능한 물건은 공매 목록에서 확인할 수 있습니다.