가점제 vs 추첨제 — 내 점수로 어디를 노려야 할까
최종 업데이트 2026-08-19
청약 당첨은 두 단계 경쟁이다
청약(아파트 등 주택을 분양받기 위해 사전에 신청하는 과정)은 마라톤과 비슷하다. 먼저 '출발선에 설 자격'인 1순위 요건을 갖춰야 하고, 그다음에야 가점제(점수가 높은 사람부터 순서대로 당첨시키는 방식)와 추첨제(무작위로 당첨자를 고르는 방식)로 실제 승부가 난다.
1순위 자격은 청약통장 가입 기간과 예치금(신청하는 주택 면적에 맞게 통장에 넣어둬야 하는 기준 금액)을 채워야 얻을 수 있다. 규제지역(투기과열지구·조정대상지역처럼 정부가 과열을 막기 위해 지정한 지역)에서는 이 기간이 길어지고, 세대주 조건이나 무주택 요건이 추가된다.
내 가점은 세 항목으로 결정된다
가점은 무주택 기간(최고 32점), 부양가족 수(최고 35점), 청약통장 가입 기간(최고 17점)을 더해 최고 84점이 된다. 이 가운데 부양가족 항목의 배점이 가장 크기 때문에, 혼자 사는 사람과 부양가족이 많은 사람 사이에 점수 차이가 크게 벌어진다.
무주택 기간은 만 30세부터 세기 시작하며 1년마다 2점씩 오른다. 결혼을 30세 이전에 했다면 혼인신고일부터이고, 과거에 집을 팔았다면 마지막으로 처분한 시점부터 다시 계산한다. 배우자가 집을 가지고 있어도 유주택으로 보기 때문에, 세대 전체가 무주택이어야 기간을 인정받는다.
부양가족에 부모님을 포함시키려면 신청자가 세대주여야 하고, 해당 부모님이 3년 이상 같은 주민등록표에 올라 있어야 하는 등 조건이 있다. 단순히 함께 산다고 자동으로 인정되는 것이 아니니 주의해야 한다.
평형에 따라 가점제와 추첨제 비율이 다르다
편의점에서 1+1 행사 상품과 정가 상품이 따로 진열되듯, 한 단지의 청약 물량도 '가점제 자리'와 '추첨제 자리'로 나뉜다. 같은 단지라도 주택형(면적)에 따라 그 비율이 달라진다.
전용 85㎡(약 34평) 이하 소형 평형은 가점제 비중이 높은 편이다. 반면 대형 평형이나 추첨제로 배정된 물량에서는 가점이 낮아도 당첨 기회가 생긴다. 가점이 낮다면 추첨제 비율이 높은 평형을 노리는 것이 현실적인 전략이 될 수 있다.
내 상황에 대입해 보기
예를 들어, 무주택 기간 5년에 부양가족이 배우자 한 명뿐이고 청약통장에 가입한 지 6년인 가상의 A씨라면, 무주택 기간에서만 10점(1년당 2점 × 5년)이 쌓인다. 나머지 두 항목을 합치더라도 84점 만점 기준으로는 중하위권에 속할 가능성이 높다.
이런 경우 서울 도심 소형 평형의 가점제 물량에서 고가점 경쟁자들과 정면 승부하기보다, 추첨제 비율이 높은 중대형 평형이나 경쟁이 덜한 지역의 단지를 함께 검토하는 것이 전략적으로 합리적이다.
단, 어떤 단지에 추첨제 물량이 몇 세대인지, 내가 해당 지역에서 1순위 요건을 충족하는지, 규제지역 여부에 따른 추가 조건이 무엇인지는 반드시 모집공고문과 청약홈 안내를 기준으로 직접 확인해야 한다. 이 글은 제도의 큰 틀을 이해하기 위한 설명이며, 세부 기준은 청약 시점마다 달라질 수 있다.