청약 경쟁률, 평균만 보면 속는다 — 공고 224개를 직접 집계해봤다

"이 지역 청약 경쟁률이 평균 80대 1이래." 이런 말을 들으면 아득해집니다. 그런데 같은 지역, 같은 기간의 중앙값은 3대 1이었습니다. 27배 차이입니다. 둘 다 맞는 숫자인데 왜 이렇게 벌어질까요.

내집어디가 수집한 청약 공고 데이터를 직접 집계해봤습니다.

어떻게 집계했나

• 표본: 2025년 1월 2일부터 2026년 8월 5일까지 접수가 끝나고 경쟁률이 발표된 공고 224개, 주택형 단위로 1,041개 경쟁률.
• 단위: 공고 하나에 주택형(59A, 84B 등)이 여러 개이고 경쟁률도 주택형마다 다릅니다. 그래서 공고가 아니라 주택형을 한 건으로 셌습니다.
• 기준: 지역은 공고의 공급지역(시·도), 경쟁률은 청약홈이 발표한 값 그대로입니다.
• 제외: 경쟁률이 숫자로 발표되지 않은 건(미발표·"-" 등)은 뺐습니다.
• 공고 수가 3개 미만인 지역은 평균이 한두 건에 휘둘려서 표에서 제외했습니다.

집계에 쓴 SQL은 `scripts/analysis-competition-by-region.ts`에 그대로 두었습니다.

지역별 경쟁률 — 중앙값 순

평균과 중앙값이 벌어지는 곳이 위험하다

표에서 눈여겨볼 것은 두 숫자의 간격입니다.

가장 극단적인 곳은 대전입니다. 평균 81.2대 1인데 중앙값은 3.0대 1입니다. 이유는 최고 경쟁률 칸에 있습니다. 940.8대 1짜리 주택형 하나가 평균을 통째로 끌어올린 겁니다. 대전에서 청약을 준비하는 사람이 "여긴 평균 80대 1이니 나는 안 되겠다"고 포기했다면, 실제로는 절반 이상의 주택형이 3대 1 언저리였다는 사실을 놓친 셈입니다.

경남도 마찬가지입니다. 평균 26.7대 1, 중앙값 5.0대 1, 최고 643.7대 1. 특정 단지 하나에 수요가 쏠린 것이지 지역 전체가 과열된 게 아닙니다.

반대로 광주는 평균 2.8, 중앙값 2.3, 최고 7.7로 세 숫자가 붙어 있습니다. 이런 지역은 평균을 그대로 믿어도 됩니다. 숫자 세 개가 붙어 있으면 고르게 경쟁하는 시장, 벌어져 있으면 특정 단지 쏠림이 있는 시장입니다.

서울은 성격이 다릅니다. 중앙값 자체가 55.8대 1로, 쏠림이 아니라 바닥 자체가 높습니다. 서울에서는 어느 단지를 골라도 경쟁이 붙는다고 보는 편이 맞습니다.

그래서 내 경쟁률은 어떻게 읽나

1. 평균이 아니라 중앙값을 먼저 보세요. 뉴스에 나오는 "평균 ○○대 1"은 대개 한 단지가 만든 숫자입니다.
2. 최고 경쟁률과 중앙값의 거리를 보세요. 멀수록 "인기 단지만 피하면 승산이 있는" 시장입니다.
3. 지역 평균으로 내 당첨 가능성을 계산하지 마세요. 경쟁률은 주택형별로 갈립니다. 같은 단지 안에서도 59㎡와 84㎡가 몇 배씩 차이 납니다.

가점이 낮다면 이 격차가 오히려 기회입니다. 같은 지역·같은 단지 안에서 경쟁률이 낮게 형성되는 주택형을 고르는 것이 전략이 됩니다. 가점 계산이 헷갈린다면 청약 가점제 정리를, 순위 요건은 1·2순위 조건을 참고하세요.

이 집계의 한계

솔직하게 밝혀둘 부분이 있습니다.

• 경쟁률이 발표된 공고만 담겼습니다. 미달로 경쟁률이 잡히지 않은 공고는 애초에 표본에 들어오지 않습니다. 그래서 이 표의 미달 비중은 실제보다 낮게 나옵니다(집계상 경기 0.5%, 나머지 지역 0%). 이 표는 "경쟁이 붙은 공고들 사이의 온도차"를 보여줄 뿐, 지역별 미달률을 말해주지 않습니다.
• 공고 수가 적은 지역(대구·경북·충북·전남 등 4-5개)은 표본이 얇습니다. 앞으로 공고가 쌓이면 숫자가 움직일 수 있습니다.
• 기간 안에서 시점을 나누지 않았습니다. 2025년 초와 2026년 중반의 시장은 다릅니다. 이 표는 그 기간 전체를 뭉쳐 본 값입니다.

집계 기준일은 2026년 8월 15일이며, 원자료는 청약홈(한국부동산원) 발표값입니다. 지금 접수 중인 공고와 발표된 경쟁률은 청약 일정 페이지에서, 지난 공고의 경쟁률 기록은 경쟁률 아카이브에서 확인할 수 있습니다.