모두가 "불공평하다" 외치는 청약, 세 가지 공정이 충돌한 탓이다

"나는 왜 또 떨어졌을까" — 불만의 진짜 뿌리

청약(주택공급 신청) 결과가 나오면 온라인은 어김없이 달아오른다. "20년 무주택인 내가 왜 탈락하고 신혼부부가 당첨되냐", "추첨이면 그냥 복권 아니냐", "가점(무주택 기간·부양가족 수 등을 점수로 환산하는 방식)이 높아도 특별공급에 막힌다"는 하소연이 쏟아진다.

흥미로운 점은 불만을 품은 사람들이 각자 서로 다른 집단이라는 것이다. 오래 기다린 사람, 이제 막 결혼한 사람, 아이를 셋 낳은 사람, 청년 1인 가구 모두가 동시에 "이 제도는 나한테만 불리하다"고 느낀다.

이 광경이 우연은 아니다. 제도 안에 서로 모순되는 공정의 원칙이 공존하고 있기 때문이다.

공정에도 종류가 있다 — 세 원칙의 충돌

공정이란 단어는 하나지만 실제로는 적어도 세 가지 의미로 쓰인다.

첫째는 기회의 균등이다. "같은 조건이면 같은 확률을 가져야 한다"는 원칙으로, 추첨제(무작위 번호 추출로 당첨자를 결정하는 방식)가 여기에 해당한다. 복권처럼 누구나 한 장을 받고 뽑히면 당첨되는 구조다.

둘째는 노력·희생의 보상이다. "더 오래 기다리고 더 많이 참은 사람이 앞에 서야 한다"는 원칙이고, 가점제가 대표적이다. 줄을 서서 기다리는 식당처럼, 먼저 온 사람이 먼저 들어가는 논리다.

셋째는 필요에 따른 배분이다. "지금 가장 절박한 사람이 먼저 받아야 한다"는 원칙이며, 신혼부부·다자녀·생애최초 등 특별공급(일반 경쟁 없이 특정 조건을 갖춘 사람에게 별도로 공급하는 물량)이 여기서 출발했다.

세 원칙 중 어느 것이 옳은지 묻는다면, 세 가지 모두 나름대로 옳다. 문제는 이 셋이 한 아파트 단지의 한정된 물량을 나눌 때 필연적으로 충돌한다는 데 있다.

같은 문 앞에서 다른 기준으로 경쟁하는 사람들

가상의 사례로 살펴보자. 서울에서 분양하는 한 단지에 일반공급 100가구가 나왔다고 가정하자. 가점제 적용 비율이 높은 추첨 75가구·가점 25가구로 배정됐다고 하면, 가점 68점의 40대 무주택자 B씨와 가점 22점의 30대 초반 직장인 C씨가 동시에 지원한다. B씨는 "내 가점이 압도적인데 왜 대부분 추첨이냐"고 분통을 터뜨리고, C씨는 "그나마 추첨이 있어서 기회라도 생겼다"고 안도한다. 두 사람 모두 같은 규칙을 두고 정반대의 감정을 느끼는 것이다.

여기에 특별공급까지 더하면 그림은 더 복잡해진다. 같은 단지 전체 분양 물량의 절반 안팎이 신혼·다자녀·생애최초 등 특별공급으로 배정되면, B씨 입장에서는 일반공급 경쟁 자체가 줄어든 셈이다. 그가 쌓은 수십 점의 가점은 특별공급 자격자들과는 애초에 같은 선에서 겨루지도 못한다.

그렇다고 특별공급이 무조건 '혜택'인 것도 아니다. 신혼부부 특별공급에는 소득 상한선(일정 소득 이상이면 신청 불가)이 있고, 자녀 수나 혼인 기간 같은 세부 조건이 촘촘히 붙는다. 조건을 겨우 충족한 사람은 "나도 진짜 어렵게 들어온 것"이라고 느끼고, 조건에서 조금 벗어난 사람은 "기준이 너무 자의적"이라고 느낀다.

실수요자가 챙길 점

제도를 바꾸는 건 정책 결정자의 몫이지만, 현재 제도 안에서 유리하게 움직이는 건 실수요자의 몫이다.

자신이 어떤 경쟁에 참여하는지 먼저 구분하라. 특별공급 자격이 있다면 일반공급과 동시에 전략을 세울 이유가 없다. 자격 조건은 매년 세부 조정되므로, 공고문 기준일의 최신 조건을 반드시 직접 확인해야 한다.

가점이 낮다면 추첨 비율이 높은 유형을 노려라. 가점제 비율은 지역·면적·공급 유형에 따라 크게 다르다. 85제곱미터 초과 민간분양의 경우 추첨 비율이 상대적으로 높아 가점이 낮은 수요자에게 유리할 수 있다.

청약통장(주택청약종합저축, 청약 신청 자격을 얻기 위해 가입하는 저축 상품)은 일찍 만들수록 유리하다. 가입 기간과 납입 횟수 모두 자격 요건과 가점에 직접 영향을 준다. 지금 당장 집을 살 계획이 없더라도 통장을 유지하는 것 자체가 자산이다.

청약제도의 형평성 논쟁은 앞으로도 계속될 것이다. '무엇이 공정한가'라는 질문은 사회가 어떤 가치를 우선하느냐의 문제이기 때문이다. 중요한 건, 그 논쟁의 결과를 기다리면서도 지금 내가 속한 규칙 안에서 가장 현명하게 움직이는 것이다.