20년 기다린 사람 vs 아이 셋 낳은 사람, 청약은 누구 편인가

"나는 더 억울한데" — 청약 줄 서기의 충돌

요즘 청약 커뮤니티에서 가장 자주 보이는 말은 "이게 공평한 거냐"다. 20년 넘게 무주택(집을 소유한 적 없는 상태)으로 기다려온 50대는 "드디어 내 차례인 줄 알았는데 특별공급(신혼부부·다자녀·생애최초 등 특정 자격을 갖춘 사람에게 별도 물량을 배정하는 제도)이 절반을 가져갔다"고 한다. 반면 신혼부부는 "결혼하고 아이까지 낳았는데, 가점(무주택 기간·부양가족 수·청약통장 가입 기간으로 계산하는 점수)이 낮다는 이유로 불이익이냐"고 맞선다.

둘 다 억울하고, 둘 다 틀리지 않는다. 이 갈등의 뿌리는 개인의 이기심이 아니라 제도 설계의 구조적 모순에 있다. 청약 제도는 수십 년간 여러 목표를 동시에 좇으며 규칙을 덧붙여온 탓에, 한 규칙이 다른 규칙과 충돌하는 상태가 됐다.

"누가 더 절실한가"를 따지기 전에, 제도가 애초에 무엇을 위해 존재하는지를 먼저 살펴볼 필요가 있다. 주거 지원의 목적이 "오래 기다린 사람에게 보상"인지, "더 취약한 가구를 우선 배려"인지에 따라 공평함의 기준 자체가 달라진다. 지금의 청약 제도는 이 두 목표를 동시에 담으려다 둘 다 완전히 만족시키지 못하는 상태다.

형평성에는 두 가지 기준이 있다

형평성을 따질 때 흔히 혼동하는 것이 있다. "같은 처지의 사람에게 같은 기회"를 주는 수평적 형평성과, "더 필요한 사람에게 더 많은 기회"를 주는 수직적 형평성은 서로 다른 개념이다. 마라톤 대회에서 모든 참가자가 같은 출발선에 서는 것은 수평적 형평성이고, 다리가 불편한 참가자에게 앞쪽 출발선을 허용하는 것은 수직적 형평성이다.

가점제(점수가 높은 순서로 당첨자를 뽑는 방식)는 "오래 기다린 사람이 앞줄에 선다"는 수평적 논리를 따른다. 반면 특별공급은 "신혼·다자녀·장애·노부모 부양 같은 취약 조건을 먼저 배려한다"는 수직적 논리로 설계됐다. 문제는 한 제도 안에 두 논리가 뒤섞이면서, 어느 쪽 기준으로 보느냐에 따라 "불공평하다"는 결론이 정반대로 나온다는 것이다.

가점이 높은 무주택자 눈에는 특별공급이 새치기처럼 보인다. 신혼부부 입장에서는 수십 년간 혼자 살며 쌓은 가점이 구조적 기득권처럼 느껴진다. 두 감정 모두 제도 내부에 내재된 모순에서 비롯된 것이지, 어느 쪽이 틀린 게 아니다.

제도가 만든 '억울함의 사각지대'

가상의 사례를 하나 살펴보자. 무주택 기간 15년에 부양가족 2명, 청약통장 가입 10년으로 가점이 51점에 이르는 40대 직장인 B씨는 일반공급(특별공급 이외의 일반 추첨·가점 방식으로 배정하는 물량)에서 충분히 유리한 위치다. 그런데 같은 단지에 가점 23점의 신혼부부 C씨 부부가 특별공급 물량으로 당첨됐다면, B씨는 "더 오래 기다렸는데"라는 감정을 느끼게 된다.

그렇다고 C씨 부부가 부당한 혜택을 받은 건 아니다. 신혼부부·다자녀 가구의 주거 불안은 저출생 문제와도 직결되어 있어 사회적 지원 근거가 충분하다. B씨와 C씨는 서로 다른 정책 목표 사이의 긴장을 각자의 몸으로 겪고 있는 셈이다.

소득·자산 기준도 또 다른 불만의 씨앗이다. 예치금(청약통장에 지역과 주택 규모에 따라 적립해야 하는 최소 금액)은 수십 년 전에 설계돼 현재의 집값 수준과 맞지 않는 경우가 있다. 특별공급 유형마다 소득·자산 한도가 달라, 비슷한 형편이어도 어떤 유형에 해당하느냐에 따라 자격이 갈리는 '기준 불일치' 문제가 형평성 논란을 더욱 키운다.

실수요자가 챙길 점

형평성 논쟁이 뜨겁다고 해서 내 전략이 흔들릴 필요는 없다. 냄비 안에서 어느 자리가 더 뜨겁냐를 따지기보다, 내가 앉을 수 있는 자리를 먼저 찾는 것이 현명하다. 제도의 옳고 그름을 따지기 전에, 지금 규칙 안에서 내게 유리한 경로를 파악하는 것이 먼저다.

우선 본인이 일반공급과 특별공급 중 어느 쪽에 해당하는지 정확히 확인한다. 생애최초(태어나서 한 번도 주택을 소유한 적 없는 무주택자 대상), 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등 유형마다 소득·자산 기준이 다르고, 자격이 겹치는 경우엔 유리한 쪽을 선택할 수 있다. 특별공급은 일반공급보다 경쟁률이 낮은 단지도 많아, 자격만 된다면 훨씬 현실적인 경로가 된다.

가점이 낮다면 추첨제(가점 없이 무작위로 당첨자를 뽑는 방식) 비율이 높은 유형이나 지역을 노리는 것도 방법이다. 전용면적(실제 거주 공간의 면적) 85㎡를 초과하는 주택은 추첨제 비율이 상대적으로 높아, 가점이 낮은 실수요자에게도 기회가 열린다. 전매제한(당첨 후 일정 기간 주택을 팔 수 없도록 막는 규정)과 거주의무(일정 기간 해당 주택에 직접 살아야 하는 조건) 기간도 미리 확인해, 실거주 계획과 맞는지 반드시 따져봐야 한다.