내 집이 월급이 되는 날 — 주택연금, 어떻게 설계할까

집은 있는데 돈이 없다는 역설

"부동산 부자 현금 거지"라는 말이 있다. 수억 원짜리 아파트에 살고 있지만 매달 쓸 돈이 빠듯한 노년의 현실을 꼬집는 표현이다.

통계청 자료를 보면 우리나라 노년 가구의 자산 중 부동산이 차지하는 비중은 70퍼센트를 넘는다. 반면 공적연금(국민연금, 공무원연금 등 국가가 운영하는 노후 소득 장치) 수령액은 생활비를 충당하기 어려운 수준인 경우가 많다. 집은 있는데 생활비가 모자라는 구조적 딜레마다.

주택연금(집을 담보로 맡기고 매달 일정 금액을 받는 국가 보증 역모기지론)은 바로 이 간극을 메우기 위해 만들어진 제도다. 집을 팔지 않고, 그 집에 살면서, 집의 가치를 현금으로 쪼개 받는 방식이다.

주택연금은 어떤 원리로 돌아가나

주택연금을 가장 쉽게 이해하는 비유는 '집을 나눠 먹는 것'이다. 예를 들어 5억 원짜리 집이 있다면, 이 집의 가치를 남은 기대 수명 동안의 개월 수로 나눠 매달 조금씩 돌려받는다고 생각하면 된다. 단, 받는 사람이 일찍 사망하면 남은 집값이 국가에 귀속되고, 오래 살면 집값보다 더 많이 받을 수도 있다. 국가(한국주택금융공사)가 이 위험을 나눠 가지기 때문에 가능한 구조다.

가입 조건은 일반적으로 부부 중 한 명이 만 55세 이상이고, 보유 주택 가격이 일정 기준 이하인 경우다. 가격 기준은 시기에 따라 달라질 수 있으므로 가입 시점에 한국주택금융공사에서 직접 확인하는 것이 정확하다.

월 수령액은 가입 시점의 집값, 가입자 연령, 지급 방식에 따라 달라진다. 같은 집이라도 70세에 가입하면 60세에 가입하는 것보다 매달 더 많이 받는다. 나이가 많을수록 남은 기대 수명이 짧으니 같은 집값을 더 짧은 기간에 나눠 받게 되는 셈이다.

가입하면 집을 잃는 건 아닐까 — 오해와 진실

많은 사람이 "주택연금에 가입하면 내 집이 아니게 되는 것 아니냐"고 걱정한다. 하지만 소유권은 가입자에게 그대로 남는다. 담보권(집을 빌려준 증거로 설정하는 권리)만 공사에 넘기는 것이지, 집을 팔거나 비워주는 게 아니다. 열쇠를 은행에 맡기는 게 아니라 집값 증서 사본을 맡기는 것에 가깝다.

또 "집값이 오르면 손해 아닌가"는 질문도 자주 나온다. 가입 후 집값이 크게 오른다면 상대적으로 아쉬울 수 있다. 반대로 집값이 내려가도 이미 약속된 월 수령액은 줄지 않는다. 그래서 주택연금은 집값 변동 위험을 국가와 나눠 지는 보험에 가깝다. 상승 수익을 온전히 취하는 대신, 하락 위험도 같이 헤지(위험 분산)하는 구조다.

가상 사례로 보는 선택의 갈림길

예를 들어, 서울 외곽에 시가 4억 원 아파트 한 채를 보유한 가상의 67세 박씨 부부를 생각해 보자. 국민연금 합산 수령액이 월 80만 원 정도인데, 생활비로는 200만 원 가까이 필요하다. 매달 120만 원 안팎이 부족한 셈이다.

이 부부가 주택연금에 가입하면 집값과 연령에 따라 대략 월 70만 원에서 90만 원 사이의 금액을 추가로 받을 수 있다고 가정해 보자(실제 금액은 가입 시점의 감정가와 세부 조건에 따라 달라지므로 반드시 공사 홈페이지의 예상 수령액 계산기를 활용해야 한다). 기존 연금과 합치면 월 150만 원에서 170만 원 수준이 돼 생활비 부족분이 상당히 줄어든다.

반면 자녀에게 집을 물려주고 싶다면 선택지가 달라진다. 이 경우 주택연금 대신 집을 담보로 대출을 받아 생활비를 충당하거나, 집을 팔고 소형 주택으로 옮겨 차액을 생활비로 쓰는 방법을 고려해야 한다. 주택연금은 상속 자산을 현금화하는 선택이기 때문에, 상속 의지와 노후 현금 흐름 중 무엇을 우선할지를 먼저 결정해야 한다.

실수요자가 챙길 점

첫째, 가입 시점을 늦출수록 월 수령액이 늘어난다. 여유가 있다면 가입을 서두르지 않고, 생활비가 실제로 부족해지는 시점에 맞춰 설계하는 편이 유리할 수 있다.

둘째, 지급 방식을 꼼꼼히 비교해야 한다. 정액형(매달 같은 금액 수령), 증가형(초기 금액이 적다가 갈수록 늘어남), 감소형 등 여러 방식이 있다. 초기 생활비가 넉넉하고 나중이 걱정된다면 증가형이 유리하고, 지금 당장 돈이 필요하다면 정액형이 안정적이다.

셋째, 주택연금은 가입 후 해지가 가능하지만, 그동안 받은 금액과 이자를 한꺼번에 돌려줘야 한다. 따라서 '일단 가입해 보자'는 식의 접근보다, 노후 자산 전체를 그려본 뒤 신중하게 결정하는 것이 맞다.

마지막으로, 주택연금은 노후 소득의 전부가 아니라 하나의 조각이다. 국민연금, 개인연금, 금융 자산, 그리고 주택연금을 조합해 '노후 수입 포트폴리오'를 만든다는 관점으로 접근할 때 가장 현명한 선택이 된다. 집이 있다고 노후가 저절로 해결되지 않지만, 집을 잘 활용하면 노후의 현금 흐름을 크게 안정시킬 수 있다.