광고 속이고 입주도 막힌다? 9월 부동산 정책 핵심 2가지 해설

광고만 믿으면 낭패 — 불법 부동산 광고 대규모 단속

국토교통부가 2026년 9월, 주택으로 속여 올린 허위·과장 부동산 광고 1만여 건을 한꺼번에 적발했다. 주택처럼 꾸며 놓은 숙박시설, 용도를 속여 표기한 매물, 실제와 다른 면적을 기재한 광고 등이 주요 유형이다. 이번 조치는 대출·청약(내 집 마련을 위해 신규 분양 주택에 신청하는 제도)·세금 규정을 바꾼 것이 아니라, 소비자 피해를 막기 위한 광고 감시·처벌 강화다.

이 상황은 마치 식품 포장지에 "한우 100%"라고 적혀 있지만 뜯어보면 내용물이 다른 경우와 비슷하다. 포장 문구만 믿고 사면 나중에야 문제를 알게 되듯, 부동산 광고도 현란한 설명만 보고 계약하면 입주 후에 피해가 드러난다.

무주택 실수요자에게 이 단속이 갖는 의미는 분명하다. 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 등기부등본(법원 또는 정부24에서 누구나 발급받을 수 있는 공식 문서로, 해당 부동산의 실제 용도·소유자·권리관계를 담고 있다)을 직접 확인해야 피해를 막을 수 있다. 중개인이 국가에 등록된 개업공인중개사인지 여부도 반드시 검증해야 한다.

세입자 때문에 못 들어간다면 — 토지거래허가구역 실거주 유예 기한 연장

토지거래허가구역(집값 과열을 막기 위해 국토부가 지정하는 구역으로, 이 구역 안에서 일정 면적 이상의 주택이나 토지를 사려면 반드시 관할 구청의 허가를 받아야 한다)에서 집을 매수한 사람은 원칙적으로 본인이 직접 거주해야 한다. 그런데 이미 세입자가 살고 있다면, 계약이 끝날 때까지 기다려야 한다는 현실적 어려움이 있다. 이 문제를 해결하기 위해 국토부는 실거주 의무 이행 기한을 2027년 12월 31일까지 유예(미루어 두는 것)할 수 있도록 연장했다.

이번 개정에서 특히 눈에 띄는 변화는 임대차 계약 갱신(세입자가 현재 계약 기간이 끝난 뒤 2년 더 연장을 요청하는 것)도 유예 사유로 새롭게 인정됐다는 점이다. 기존에는 임대차가 자연 만료됐을 때만 유예가 가능했지만, 이제는 세입자가 계약 연장을 요청해도 매수자가 불이익을 받지 않게 됐다. 집주인 입장에서는 세입자에게 무리하게 "빨리 나가 달라"고 압박하지 않아도 되는 숨통이 트인 셈이다.

비유하자면, 새 아파트를 계약했는데 이사 날짜에 맞춰 전 입주자가 아직 나가지 못한 상황과 같다. 이전에는 "날짜를 무조건 맞춰야 한다"는 압박이 있었다면, 이제는 "나갈 때까지 기다리는 기간을 공식으로 인정해 준다"는 방향으로 바뀐 것이다.

단, 유예가 끝나면 매수자 본인이 반드시 직접 2년 이상 거주해야 하는 의무는 그대로 유지된다. 이 혜택은 매수자가 무주택자인 경우에만 적용된다는 조건도 있다. 이미 다른 주택을 소유하고 있다면 해당되지 않으므로, 자신의 상황을 먼저 확인해야 한다.

가상 사례로 보는 실제 영향

무주택 3년차 가상의 B씨(30대 직장인)가 토지거래허가구역 내 아파트를 매수했다고 가정해 보자. 계약 당시 세입자의 임대차 기간이 8개월 남아 있었고, 만료 시점에 세입자가 계약 갱신을 요청한 상황이다. 기존 규정이라면 B씨는 갱신 요청에 응하기가 어려웠고, 세입자와 불필요한 갈등이 생길 수 있었다.

이번 변경으로 B씨는 세입자의 2년 갱신 계약을 허용하면서도 실거주 유예 혜택을 받을 수 있게 됐다. 2027년 12월 31일까지는 실거주 의무 이행을 미룰 수 있으므로, 임대차 계약이 끝난 뒤 자연스럽게 입주 계획을 세우면 된다. 단, B씨는 무주택자 요건을 유지해야 하고, 유예 종료 이후에는 해당 주택에 2년 이상 직접 거주해야 한다는 점을 반드시 기억해야 한다.

실수요자 체크리스트

계약 전 확인 사항

• 매물 광고의 용도(주택인지 숙박시설인지)와 면적이 등기부등본·건축물대장 내용과 일치하는지 직접 확인한다.
• 중개인이 국가에 등록된 개업공인중개사인지 국토부 부동산거래관리시스템(RTMS) 또는 한국공인중개사협회 홈페이지에서 조회한다.
• 매수하려는 주택이 토지거래허가구역 안에 있는지 관할 구청이나 부동산 공시가격 알리미에서 미리 확인한다.

토지거래허가구역 매수자 추가 체크

• 자신이 무주택자 요건을 충족하는지 확인한다(유주택자는 이번 유예 혜택 적용 대상이 아니다).
• 현재 세입자의 임대차 만료일·갱신 여부를 파악하고, 유예 신청 절차를 관할 구청에 직접 문의한다.
• 유예 기간이 끝난 이후에는 2년 이상 직접 거주 의무가 남아 있으므로, 장기 입주 계획을 미리 세운다.

면책 안내: 이 글은 국토교통부 보도자료를 바탕으로 한 정보 제공 목적의 해설이며, 투자 권유나 법률·세무 조언이 아닙니다. 정확한 기준·적용 대상·신청 절차는 국토교통부, 관할 지방자치단체 등 각 기관의 공식 발표와 공고를 통해 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.